孙宏斌新玩法：并购之王3天豪掷180亿 不拿项目改收股权

时间：2016-09-25 22:41    来源：经济观察报  

　　“并购之王”孙宏斌的每一次出手，吸睛无数。

　　3天之内，融创中国豪掷近180亿人民币，发起了两起重量级收购。

　　9月19日，融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权，总代价约137.88亿元;9月21日，融创再发公告，宣布拟通过定增入股金科地产，以40亿元认购16.96%的股份，成为其第二大股东。

　　在对绿城、佳兆业和雨润的并购行为先后被迫终止后，融创中国董事长孙宏斌仍然将并购列为融创的主要战略，他多次对外强调，融创已经收获了并购市场的好口碑。过去两年多来，并购已经成为融创获取土地的最主要的方式，据了解，融创约有三分之二的土地储备来源于并购。

　　2015年以来，中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联、莱蒙国际等同行都出现在融创成功狩猎的名单上。融创对融科智地的收购格外引人注目，这源于孙宏斌和柳传志之间多年的恩怨故事。

　　此前，融创成功完成的收购均是收购房地产项目。出乎外界意料的是，孙宏斌开始了另一种玩法——收购上市公司股权。

　　9月21日，融创宣布买下重庆本土房企金科股份16.96%的股份，一跃成为金科第二大股东。融创中国表示，金科地产在中国主要的核心二线城市从事房地产开发，拥有较好的城市布局，公司看好金科地产的未来发展前景，认为此次认购是一次较好的投资机会，相信未来将为公司带来较好的投资回报。

　　无论是哪种方式的并购，背后都难以掩盖孙宏斌对规模的渴求。

　　截至2016年8月底，融创合约销售额781.3亿元，同比增长95%，完成全年目标业绩的97%。截至6月底，融创中国还手持现金储备401亿元。在良好的销售形势下，融创将2016年的销售目标提高到了1100亿元。

　　放眼同行，碧桂园已经完成了2000亿元，恒大正在全力冲刺3000亿规模，融创虽已进入房企前十，1100亿元显然还不能满足孙宏斌的增长要求。依靠收购，融创得以通过更低的成本，迅速扩大规模。

　　一个普遍的疑问是，谁会是孙宏斌的下一个目标?

　　买金科

　　9月21日晚间，融创发布公告，附属聚金物业收到由A股上市的金科地产及其承销商发来的确认书，确定集团就金科地产非公开发行股票事项申请认购9.07亿股金科股份已获接纳，认购价为每股金科股份4.41元人民币，集团就认购事项应付总代价约为40亿元。

　　认购完成后，融创占金科扩大后股的16.96%，成为第二大股东。

　　金科地产于2011年在上市，是以地产开发为主的多元化综合企业。金科地产的地产项目主要布局在中西部、长三角、环渤海三大区域，已进入北京、重庆、成都、西安、青岛、济南、长沙、合肥、郑州等城市。目前，金科地产拥有在建地产项目约75个，及其土地储备可建面积超过1700万平方米。

　　其2016年中报显示，金科上半年实现销售金额约134亿元，同比增长约22%，其中地产板块实现签约销售金额约125亿元，同比增长约29%，签约销售面积约206万平方米，同比增长约41%。

　　金科是重庆的龙头房企。值得一提的是，融创和金科在重庆是多年的直接竞争对手关系。重庆市房地产业协会7月份发布的2016年上半年重庆房企销售TOP20榜单以及楼盘成交排名显示，融创、龙湖和金科分列销售额榜单的前三名。

　　今年7月份，金科发布非公开发行不超过12.4亿股新股，募集资金不超过45亿元的新股发行方案。9月20日，有9名投资者参与申购报价，最终确定了3名获配对象：融创中国以及华宝信托、重庆国际信托。后两者认购后分别占股1.91%和0.21%。

　　值得一提的是，今年8月12日，金科实际控制人黄红云宣布自愿辞去公司董事会主席、董事及董事会专门委员会相关职务。按照金科的披露，黄红云辞职主要是为了全力发展公司新业务。去年以来，金科股份先后斥资数十亿元分别在新能源、教育和社区综合服务领域布局。

　　黄红云辞职后，依然多次增持了上市公司股份。定增之前，公司控股股东重庆市金科投资控股(集团)有限责任公司、实际控制人黄红云及陶虹遐合计占总股本的31.16%，定增后大股东股权比例预计摊薄至25.2%。

　　大股东选择融创作为定增对象，也不排除有进一步巩固控股地位的打算。

　　此前，金科的股份较为分散。在融创定增之前，恒大旗下的恒大人寿通过多次买入持有金科1.77%的股份，并通过前海开源资管计划买入2.31%，合计持有4.08%，逼近举牌线。

　　“恒大在A股的激进动作不得不引起警惕。大股东找来合作伙伴，也不失为抗衡‘野蛮人’的好方法。”一名长期跟踪金科股份的投资圈人士对经济观察报分析。

　　国君地产就融创参与定增发布点评。国君地产同样认为，本次战略合作的达成将巩固金科股份现有大股东地位，大幅降低被举牌的风险。定增后大股东股权比例预计摊薄至25.2%，融创中国持股约16.96%，其他产业资本及险资短期难以撼动大股东控股地位。

　　国君地产还认为，融创之所以买入金科，原因之一是，买入股份的性价比高于公开市场拿地，安全边际充足：“相比公开市场拿地，金科股份定增体现出极高的性价比。公司RNAV折让近27%，安全边际高(定增底价3.63元，融创定增认购价4.41元)，弹性大。2016EPE12倍、当前PB1.4倍，估值处于历史底部，比行业大部分可比公司低。”

　　9月22日，受融创参与定增消息影响，金科股份大幅高开逾8%，集合竞价后快速拉升封住涨停，股价报4.83元，涨停价封单超百万手。以此价格粗略测算，融创仅一天即获利3.8亿元。

　　如果孙宏斌和金科大股东站在同一战线，金科和融创的后续合作则有了更高可能性，这也会再次迅速扩大融创的规模。“我们认为此次定增认购仅仅是战略合作的开端，后续项目层面上的合作将进一步加速融创的规模扩张。”国君地产表示。

　　并购之王

　　梳理融创近两年来的扩张之路，并购是关键词。

　　在融创的并购史上，绿城是绕不开的一个名字。虽然并购绿城失败，但正是通过和绿城的合作，孙宏斌首次尝到了并购的甜头——凭借2012年和绿城的合作，融创用33个亿的投入撬动了上海区域近300亿的销售额，并顺利进驻一向高门槛的长三角区域。孙宏斌曾经说过：“不是通过合作的话，单纯靠拿地，基本上是不可能实现的目标。”

　　在对绿城、佳兆业和雨润的并购接连失败后，融创也并非一无所获。由于在并购市场打响了名声，诸多项目和公司主动找上门来谈合作，这为融创创造了主动权。

　　“地产并购的项目，他们都是来主动找我的，我主要就是给别人营造了这样(并购狂人)的感觉，因此他们想卖项目第一个都是想到我。而每个想被收购的企业都想保密，由于我比较厚道，大家很信任我，所以都来找我。第二，是因为我们的产品做得好，做得有产品溢价，所以别人愿意和我们合作。”孙宏斌曾这样说。

　　与此同时，吸取绿城、佳兆业的并购经验，融创的并购策略逐步有所转变，像过去对绿城、佳兆业的整体股权交易，出现的可能性会比较小。“不要想着前面的公司，大公司要么做得很好，要么就死了。之前的经验让我们明白，整包去做是很累的，而且效率很低。因为比如一家公司整体卖了10个项目，5个不错，5个很差，加起来就很差。融创宁愿去选一个城市或者谈几个项目。”在融创2015中报业绩发布会上，孙宏斌表示，融创将更倾向于选择项目并购和小公司并购。

　　2015年7月，融创宣布斥资32.06亿元，收购中渝置地在成都的7个物业项目，包括四海逸家、锦江逸家、中渝国际等，以住宅及商业为主。吸取过往经验，在对中渝置地的收购上，融创与中渝置地的交易条款中不仅规定了分阶段付款先决条件，还首次提出设立共管账户。

　　2015年，通过对中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业的项目并购，融创将规模扩展到成都、济南、西安、南京、武汉及海南万宁等二线城市。

　　2016年5月，融创中国及莱蒙国际联合发布公告称，双方于当日订立框架协议。根此，融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。此后于7月8日，莱蒙国际公告称，因北京莱蒙顺泽·水榭花城另一股东决定行使优先购买权，因此莱蒙将不会将其持有的项目股权出售予融创，故原计划出售的七个项目减至六个。据此，此次交易代价及公司间贷款的总值须由人民币43.94亿元调整至人民币42.25亿元。

　　借助对莱蒙国际的并购，融创首次进入了深圳市场。野村证券当时发表的研究报告认为，收购动作符合融创集团发展一二线城市的策略，将可为融创提供200亿元合约销售收入。

　　今年8月22日，融创宣布公司的间接全资附属公司海南融创耗资20.54亿，收购杭州金翰的50%股权及债权。该公司旗下有博鳌金湾项目，总占地面积约为164.75万平方米，总可售面积约为164.75万平方米，尚有140.08万平方米未出售。

　　不到一个月后，融创便宣布与联想控股旗下的融科智地就40间目标公司目标股权、境内目标债权及境外目标债权签订购买协议。根据协议，融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权，这些目标公司主要拥有42个物业项目的权益，总代价约137.88亿元。

　　交易完成后，融创中国将持有融科智地41个目标公司的42个项目的权益，分别位于北京、天津、重庆、杭州等16个中国城市，总建筑面积约1802万平方米，其中未售面积约730万平方米。

　　融创方面表示，通过此次交易将进一步巩固融创集团的区域布局，扩大融创集团在一二线核心城市的土地储备和市场份额。同时，融创将首次进入大庆、烟台、大连、景德镇、昆明、长沙等城市。

　　相比于公开市场拿地，融创对融科智地的收购再次降低了获取土地的成本。标普预计，收购物业组合的平均土地成本约仅为每平方米3000元人民币。

　　毫无疑问，收并购未来仍是融创的主导战略方向。

　　融创中国执行董事及行政总裁汪孟德在今年的中期业绩会上透露，今年上半年收并购超过了融创新增项目2/3的份额。“公司有两点经验，一是坚持风险控制，二则是在选择标的时前期研究要加强，对其资产情况、诉求等要了解。”汪孟德说。

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