巴菲特在股东大会上的解答：为什么不涉足房地产投资

时间：2016-10-24 22:34    来源：和讯  

　　兔子跑得比狐狸快，因为兔子是为了性命在奔跑，而狐狸只是为了一顿晚饭。

　　——摘自理查德•道金斯的《自私基因》

　　南加州温暖的11月中的一天，温度不高不低，穿单衣刚好。查理•芒格把他线条优美的黑色雷克萨斯LS400停在一排车库间，重访这个让他赚到第一笔大钱的帕萨迪纳公寓项目。

　　操控这辆车并不像看起来那么容易。晚年的芒格左眼失明，另一只眼睛的视力范围也很小。他摸索出了一种观察交通状况的方法，可以确切知道自己什么时候能切进切出车流。强劲有力的引擎让他得以随心掌控。

　　芒格沿着洛杉矶郊区工薪阶层云集的街道一路走一路辨认，30年来这里并没有太多改变，他找到了阿尔罕布拉绿色家园，这是他最大的房地产开发项目。30年前的今天，查理看着修建整齐的草坪、打扫得干干净净的SPA和游泳池，几位老年妇女正在湛蓝的池水中游来游去锻炼，心情非常愉快。

　　“那些橄榄树，”他指着草坪那头说，“我们每棵花了不到100美元，是从一片快要被砍光的橄榄树林里面弄来的。”就像在池中游泳的女人们一样，这些橄榄树也退休很久了，不过它们还是相当壮的。

　　离开这个社区后查理想找个地方吃午饭，于是加大油门开往一条商业街，那里的有些设施显然已经用了好几年了。那里仍然不像休斯敦大街那样繁华，但到处都是购物的人们。他找到一家咖啡店跟店员说：“哦，随便让我们坐在哪里。”随即又改主意要求一个卡座位。一位快乐的年轻拉丁裔服务员过来热情地向他介绍炒鸡肉沙拉、三明治配薯条和炒大杂烩。“这些都是我的最爱。”加布里埃尔说。查理要了一份总会三明治配薯条和一杯冰茶。“留点肚子吃派。”热情的侍者还建议道。吃完饭后，虽然查理没有提出要求，加布里埃尔还是给了他长者优惠。

　　查理哈哈大笑：“我还没那么老呢。”

　　查理抓起账单走到结账处，加布里埃尔冲过来说：“先生，您不用亲自来，我会帮您的。”

　　这个年轻的侍者完全不知道这位穿着布裤子和粗呢外套的男人建造了咖啡店对面的整片社区。他也不知道自己刚刚为一位亿万富翁送上了一份三明治，显然即使他知道也不会有什么区别，他会为任何人提供同样优质的服务。

　　“你是负责我们那桌的服务生么?”查理忽然脱口而出。

　　“是的，先生。”

　　“哦，那就把这些找零留下吧，”查理边说边塞了两张10美元到账台里去付账，而那张账单绝对不会超过15美元。接着芒格就走向门口。

　　“我不看服务生的脸，所以永远都认不出，”查理咕哝道，“这种习惯很可怕，非常令人尴尬。”

　　那他为什么不看别人呢?

　　“我总是在想其他事情，忘记了东张西望。”

　　“查理全神贯注的本事很大，” 奥蒂斯•布思说。他是芒格头两个房地产开发项目的合作伙伴，“当他集中注意力的时候，任何事情都不存在了。”

　　1998年的伯克希尔年度大会上，一位股东问沃伦和查理为什么不涉足房地产投资，“在这个领域里我们几十年来有着几乎完美的记录，”芒格说，“我们在差不多所有接触过的房地产项目运作上都显而易见地犯了傻。每次我们有多余的地块，却不想接受有意向开发这块地皮的开发商的出价，我们要是接受了这个价格然后在自己擅长的销售环节多做点文章的话，后来的境况就会好很多。”

　　的确，伯克希尔很少把自己投入房地产行业作为被动型投资，虽然在芒格说了这番话后，巴菲特投资了一笔数额不明的资金到红屋顶连锁旅店运营的汽车旅馆里。虽然很有可能伯克希尔在管理房地产方面的确记录欠佳，使得这变成了公司正常运营中多余的一项。但如果把芒格的谦词当作他个人在房地产业的失败就完全错了。

　　实际上，情况完全相反。一开始芒格被工业公司所吸引，却发现通过制造产品赚钱充满危险。另一方面，20世纪60年代人们以每周1 000人的速度迁往洛杉矶。看到了南加州爆发式的人口增长和充裕的土地储备，芒格预见到做土地开发商会赚钱。

　　“这事的起因也是个有趣的故事，”芒格回忆说，“我有一个客户——确切说是两个，一对父子。父亲的父亲拥有加州理工学院对面的街区一角。父亲认为这份产业毫无用处，所以我们计划遗嘱检验完成后卖掉它。”

　　这两位客户就是奥蒂斯•布思和他的父亲。奥蒂斯•布思是哈里森•格雷•奥蒂斯的曾孙，哈里森于1894年创立了《洛杉矶时报》。布思称自己为钱德勒家族的“末代子孙”，最近把报纸卖给了拥有《芝加哥论坛报》的论坛报业公司。布思的父亲是一名石油投机商兼农场主，一度在一家云母矿业公司工作。和芒格一样，布思毕业于加州理工大学，获得工程学学位。虽然专业不同，他和芒格却是同届，不过不认识彼此。后来布思去了斯坦福商学院，也许在那里遇到过第二个南希，不过不是很熟。

　　20世纪50年代后期布思第一次见到芒格，当时他想买一家印刷厂，于是去咨询他父亲的律师罗伊•加勒特。“罗伊说：‘我这里有个和你年纪差不多的年轻人，你不如去找他问问。’”当时芒格和布思都35岁左右。

　　“那时的查理和现在一样，”布思说，“更跃跃欲试、更雄心勃勃。我们两个一起忙碌，完成了交易，买下了一家照相凹版印刷厂。那家印刷厂的主要客户是《洛杉矶时报》的周日版，后来改名为《家居》杂志。”

　　因为布思在《洛杉矶时报》工作，而它又是厂里的头号客户，他当然要告诉老板自己的打算。布思计划退出《时报》专心运作印刷厂。因为《时报》没有工会而印刷厂有，布思认为报纸的管理层不会想要收购这家厂，宁愿让他以服务可靠的供应商身份拥有这家厂，服务于自己曾经任职过的报纸。

　　“不过在《时报》的历史上那正是集团开始多元化经营的关键时刻。他们请来麦肯锡的人提供咨询意见，麦肯锡负责此事的是杰克•万斯。杰克看了一遍合同的条款说：‘天啊，你不是买，根本就是把这家厂偷走了!’他接着说，‘我们要买这家厂，你最好合作一点。’《洛杉矶时报》这么做相当疯狂，不过他们真的买下来了。我后来有幸又从他们手里收购了回来。”布思说。

　　“在交易过程中，我开始越来越了解查理。我们去和厂长谈判过好几次。我们越来越投机，不知道查理怎么感觉，至少我发现我们两个的想法总是不谋而合。一旦他开始说点什么，我就知道他接下来想说的话。”

　　芒格夫妇把布思介绍给了他现在的太太杜迪。“几年后，我约他去加州俱乐部吃午饭。我说：‘有件事我想你第一个知道——杜迪怀孕了。’我想在第二次婚姻里再要一个孩子，那年我44岁。查理咧开嘴笑着说：‘我觉得有件事应该让你知道，南希也怀孕了。’”

　　布思的太太生了个女儿，芒格则有了个儿子，取名菲利普。两对夫妇互为对方孩子的教父教母。从那时开始，布思和芒格就一起在新西兰、澳大利亚和其他遥远的地方一起垂钓。芒格每年都去布思在科罗拉多西南部找到的一家钓鲟鱼俱乐部玩。为了庆祝2000年他们去南美洲尽头的火地岛，芒格在那里抓到一条重达18磅的褐色鲟鱼。

　　“他是我在这世界上最好的朋友，”布思说，“很好很好。”

　　1961年左右布思去找芒格处理遗嘱检验的问题，查理当即建议布思保留并开发这块土地。

　　“我跟布思说，你自己造一片公寓吧。”芒格说，“你不该把这两幢占据整个街区尽头的房子拱手相让。你把它们买下来，拆掉，重新规划重新建造，然后销售自住式的公寓。布思说：‘查理，要是这个主意这么好，你也确信能成功，为什么不投点钱进来和我一起做呢?没有你我做不了这个项目。’”

　　“我要是连自己的建议都无法实行，那可真是自取其辱了。”查理笑着说。

　　此前不久加州刚兴起自住式公寓的风潮。

　　“查理和我一起做的这个项目，”布思说，“我们各出资一半，买下了街区中靠近加州理工学院的那一半土地，现在还在那儿呢。”

　　芒格和布思开始从事房地产开发和建造行业的时候，对于他俩来说都是一种全新的经历，不过芒格参考了以前其他行业的从业经历。

　　这片加州理工对面的住宅区已经35年多了，它和周围的绿化融为一体，黯淡得像一块背景板。不过在这个房产有时也是可弃物的国家里，这个项目依然存在于那个高尚社区里。

　　“我们给住户提供更多的土地和更大的使用面积，结果人们都真的很喜欢这里。更何况我们的地段很好，”芒格说，“项目非常成功。”

　　“项目进展相当缓慢，因为当时经济不景气，我们必须等低潮过去，”布思说，“不过最后利润相当可观——400%!我们投入了10万美元，最后收回50万。”

　　1967年加州理工单元售罄后，查理和布思接着开始在帕萨迪纳一条宽阔的橘子林大街进行开发，这条街上的上上个世纪的房屋已经几乎被公寓楼蚕食。在这个项目上，他们吸收了加州理工公寓项目的经验和教训，赚得更多更快。

　　查理和布思注意到在第一个项目中底楼的公寓很快就售完，但是楼上的单位却卖得极其缓慢。他们决定下一个项目造平房，标价也和低密度土地使用率相对应。虽然价格很高，单层的平房还是很快就卖完了。芒格在第三、第四、第五个项目都坚持单层计划，不论地产市场潮起潮落，他们的房子总是能挣钱。

　　芒格仍然从事法律，在开发地产的同时还参与了其他项目。很多年里除了投资一个接一个的项目外，他都不怎么花钱。芒格说在整个过程中他从布思那里学到了很多，布思则说他也学到了很多，特别是从芒格身上。他开始理解查理沉默寡言的天性。

　　“查理并不是故作神秘，”布思说，“他只是在与人沟通方面有些隔阂，遵循‘须知’原则。”

　　查理的继子哈尔•博思威克指出，如今律师们很少涉足客户的生意，因为公司怕被指控玩忽职守，不过20世纪五六十年代，这样的事情司空见惯。

　　“人们之间的关系更为和谐，”他说，“和现在是两个完全不同的时代。”

　　因为有那么多项目在进行，芒格的空闲时间变得非常有限。“孩子们有时和爸爸一起待在工地。我们喜欢从电箱上捡金属插头，好像小硬币一样。”小查理说。

　　布思和芒格共同完成两个项目后，查理开始了第三个项目。布思没有参与，因为他认为土地拥有权的条款可能会引起麻烦。查理也看到了风险，不过觉得自己能解决。

　　“有个打牌老是输给我的客户，一天跑来咨询。他在阿罕布拉有一座购物中心，又承租了街对面帕萨迪纳市政府名下的一块闲置地皮，”芒格解释说，“他希望阻止其他购物中心的建设来保护自己现有的这座，于是聘请我打理其中的法律问题，不过我不喜欢他的处理方式，于是说我拒绝担任他的律师。他反击道：‘把你的想法写下来给我看看。’我说：‘如果你转租给我，我会负责所有的开发、融资等工作，然后我们对分利润。’”

　　相对于分享利润的计划，这名商场业主宁愿收现成的租金，事实证明他做了个错误的选择。一半的利润大大高于租金。

　　查理和他的搭档在阿罕布拉两块地皮上建造了442幢单层的自住式公寓。这是芒格项目中最便宜最低端的一个，每个单元售价20 000美元左右。公寓又一次大卖。到那个时候，芒格觉得自己知道客户想要什么了。他和建造商在设计和施工细节上绝不偷工减料。项目施工完成后，他们还要保证绿化设计让人满意。

　　“郁郁葱葱的绿化，”查理说道，“那是卖点所在。你在树木上花钱，回报达3倍。在绿化上省钱的建筑商绝对在玩忽职守。”

　　芒格开始阿罕布拉绿色山庄项目时起用了一名新伙伴，让看似不胜任的阿尔•马歇尔担任销售经理。查理认识马歇尔是因为南希和马歇尔的太太在洛杉矶乡村俱乐部一起打高尔夫。查理和阿尔加入了她们，参加夫妻锦标赛。那时加利福尼亚还是一个相当小的州，在那里住上一阵的家庭常常发现他们之间有某种联系。事实证明，石油工程师马歇尔是南希第一任丈夫在斯坦福的同学。

　　查理和阿尔在第一开球处互相认识了。第二个洞的时候，查理问：“你做什么工作?”马歇尔曾经为壳牌石油和一些小型独立石油公司工作。当时石油行业处境相当艰难，马歇尔不想让人知道自己失业，于是他告诉查理自己正在投标几个石油开采权。第三个洞的时候，查理问马歇尔打算怎么投标。马歇尔大致说了一下，查理回答道：“你这样是完全错误的。”

　　“我说好吧，要是你这么聪明，不如你来负责法律和财务部分的工作，剩下的我来做，怎么样?”马歇尔说。芒格以信托基金的方式起草了合约，这种避税方式当时从法律上来说是完全合法的，不过因为备受指责后来就宣布为不合法了。不过马歇尔说他们的信托基金运作得很合理，没有出现问题。

　　“至今我还每个月从那个基金里面得到两三千美金。我们每个人投入了1 000美元，大概每个人都赚到了50万。”

　　马歇尔一家还持有那些股份，不过芒格已经给了自己的孩子。

　　阿罕布拉项目开始的时候，芒格问马歇尔是否有兴趣投入15 000美元和他一起做项目。马歇尔当时还在到处面试，虽然手头很紧，他还是同意了。

　　“他所在的行业正在下滑，而他却有五个孩子要抚养，”芒格说，“我知道他是个好人，需要做点别的事情。我让他负责销售，告诉他‘建立你自己的部门’。他以前从来没有做过这样的事情，不过很有天分。他喜欢自己所做的事情，取得了巨大的成功。”

　　马歇尔总是和芒格开玩笑说要把阿罕布拉项目的广告语写成“下水道小茅屋”，因为这块地原先是帕萨迪纳污水处理厂。

　　布思选择退出是因为土地不是自有的，只获得了市政府49年的租约。通常贷方不会给租期少于50年的开发项目提供贷款，不过芒格并没有被这个情况所吓倒。他知道一家本地的借贷银行——国家保险公司通过将存折手续费从1%提高到15%，迅速得到了6 000万美元。他们急着要把钱贷出去好赚利息。马歇尔说贷方除了问他们是不是需要再多借点钱之外，什么问题都没问。

　　芒格处理情况的手法让马歇尔确信，查理对于未来的事情会通过独立思考，得出和别人不一样的结论：“而且我从来没有看到他错过。”

　　查理这样看事情：“我和巴菲特各自从学校毕业进入商场，发现一些习以为常的事情其实极端不合理，这些不合理的事情显然对于我们要做的事情非常重要，但教授从来没有提起过。要理解这些不合理的事情很不容易——我几乎在违背自己意愿的情况下去学了人类误判心理学：我认识到自己的抗拒态度会让自己浪费很多钱，还会降低对自己所热爱的事物起到的帮助作用。”

　　芒格处理商务问题的独创性让马歇尔大为安慰。

　　“和查理一起工作有一件事情很好，”马歇尔说，“那就是对于谁是老板毫无争议。”

　　马歇尔同意负责阿罕布拉绿色山庄项目的销售和市场部后，他警告查理他对销售几乎一窍不通。马歇尔说他甚至不愿意对潜在买家说任何并非真实的事情。一旦顾客问起土地承租权的事情，49年后会怎么办，马歇尔跟他们说他也不知道，这事情要由业主和市政府共同协商解决。大概有三分之二的潜在顾客因为这个问题而退缩了，不过房子还是很快就卖完了，更值得一提的是洛杉矶当时正在经历史上最严重的一次房地产衰退。

　　单层房屋是一个卖点，不过另一个优势是这个地理位置离市中心只有20分钟车程。市政府也及时变更了政策，将地皮卖给了业主联盟。

　　虽然芒格的房地产投资有着这样那样的问题，相对来说都是些小问题。自住式公寓从来没有任何法律诉讼或者要长期跟进的问题。一旦售出，财务交割完毕，整个项目就结束，和他没有关系了。

　　在开发过程中，查理还发现自己有建筑师天分。他的洞察力和热情可以转化为耐用舒适的空间设计。芒格喜欢做开发和建造，不过担心自己如果要做成功的建造商，对于借贷的依赖程度会越来越严重。查理和马歇尔又开发了一个项目，不过决定那将是他们最后一个项目。

　　在最后一个项目中，芒格把一小部分单元放在了一条主路上。那块地实际上属于阿罕布拉境内，不过离高档住宅区很近，看起来就是一个令人向往的住所。房子又一次一眨眼就卖完了。辛勤的工作最终有了回报。芒格从职业生涯中的房地产阶段抽身而退，带着足够的钱开始投入自己的独立投资生涯。

　　“结束的时候，我在房地产开发中一共赚到了140万美元，”芒格说，“当时那可是一大笔钱。有些是从买房子的人那里拿到的汇票。后来这些积压了很久的汇票也都兑现了。我一共做了5个项目然后就收手了，因为不喜欢时常跟别人借钱。当然，还有一个原因，这是一项涉及许多细节的工作，每个细节都很重要，全职做都很不容易，更何况是兼职。”

　　查理开始做项目的时候并不完全是个建筑业新手。他刚到洛杉矶没多久就在艾芝伍德大道造了自己的房子，1960年又在汉考克公园的两个大型地块上收购了一幢大厦。他拆除了大厦，以相当可观的利润出售了其中一块地皮。在另一块上则为新家庭建造了一幢房子。芒格一家至今还住在那里，只是重新扩建翻新了好几次而已。

　　埃米莉•芒格是家里最小的女儿，她出生时芒格一家住在罗斯科马尔大街的房子里，那是南希结婚时带来的。1岁的时候家里搬进了汉考克公园的六月大街。新房子让芒格家的生活轻松很多，因为查理再也不需要在高峰时间开车穿越洛杉矶往返办公室和家之间了。

　　“我们骑车上学，也在居民区里骑来骑去，”埃米莉说，“现在这里是市中心，那时候看来就是一个小镇。我家附近有8个女朋友。我是非常幸运的人，从小周围总是有和我年纪差不多的孩子，还有快乐稳定的家庭和好朋友。”

　　六年级前，埃米莉都就读于家附近的第三街道学校。七年级到十二年级间则去了私立学校。“我妈妈也读的是那所学校，我很喜欢，到现在还有一群女朋友整天在一起玩。虽然偶然有一两个电影明星的小孩来就读，但并不是真正的好莱坞学校。它更传统。我有一个很棒的生物老师，因此很喜欢上课。”

　　查理和南希•芒格仍然认为六月大街的房子是他们的根据地。

　　“你到了40岁回去，老房子还在那里，这感觉相当与众不同。我的大多数朋友都还在。很多家庭可能已经分崩离析，或者至少也搬家了。孩子们能在同一个社区是天赐的礼物。”埃米莉•芒格说。

　　巧的是，巴菲特的子女们长大成人的时候也住在奥马哈相对朴素的房子里，他们也表达了与埃米莉相同的感受。

　　芒格乐于看到自己的工作有一些实质性的成果，因此还是很喜欢参与建筑项目。芒格总是跟别人说：“我不相信做任何事都可以不用亲自动手，也不想像拉塞尔•塞奇(早期财政家)那样被人们记住的只有买进卖出小纸片的本事。”

　　在星岛，几乎永远都在改造一个房间或者新建一个码头。戴维•博思威克和妻子莫莉要买下英格兰一幢乡村小屋前，他们跟芒格咨询了很久才做出决定。芒格用为莫莉•芒格设立的信托基金帮助她修建了房子，还抱怨温迪不愿意用同样的方式处理她在南帕萨迪纳的旧大宅。她喜欢自己家现在的样子，觉得和周围社区很相称。

　　位于哈佛西湖学院的芒格科研中心在设计过程中芒格给予了很多意见。他和建筑师们会面，反复讨论多次后最终做出了最适合那块场地的设计。看起来芒格可以在不强迫设计师和施工方改变意见的情况下让自己的愿望得以实现。

　　“不，他不会得罪人，”布思说，他也是哈佛西湖学院的校董，“他可以把话说得巧妙而有趣。”

　　芒格在规划芒格科研中心项目时发挥了这种技巧。当他看到男女厕所的面积一样大时，问道：“你们打算在这幢教生物的大楼里面这样做吗?”

　　布思说校园里还有另外一栋建筑，是体操馆和艺术馆的综合体。经常把设施在体操用途和剧院之间改来改去费时费力，人们在讨论是不是花点钱索性变成单功能的建筑。查理对董事会说：“你们看，男人只有一个器官同时有两种功能，而且常常惹麻烦。”

　　芒格也同意幽默很有用，尤其是反对专家们在自己领域中的意见时更是如此，不过他觉得自己有时候还是得罪人了，要时时警惕别太过火。

　　之前不久他做了另一个商业开发项目，是威斯科金融公司在圣巴巴拉的一个物业。威斯科金融的前身互助储蓄1996年时买断了这块沿海未开发地块。

　　这个开发项目的正式名称是海边牧场，但是电影《美好人生》里出现了“波特山庄”后，巴菲特就管它叫“芒格山庄”。“他常常要把芒格山庄里的东西卖给我。”巴菲特埋怨道。

　　芒格山庄位于圣巴巴拉南端的一个高价亲水社区，夹在太平洋(601099,股吧)和沿海山脉之间。这一带到处都是柑橘树林、桉树、橄榄树、夹竹桃、洋槐和金钟等植物，这一切都为早期加利福尼亚式的房产项目增光添彩。

　　当地建筑管理部门和加州海岸委员会讨价还价了好几年才就海边牧场项目的规划达成一致意见。只有一半的房子有无敌海景。芒格说私家路、排污设施、各种其他费用，包括高昂的考古义务都成本很高，房子会卖得很贵，而开发的利润却相当有限。“为获得土地完全使用权，我们向圣巴巴拉郡出让了土地总值的很大一块。”他说。

　　“我要开发那块地是因为我不想让地区政府用他们的方式敲诈我。现在我知道如果我当时让他们敲诈我，经济上来说我会收益更好。”

　　1989年芒格向股东们汇报说：“对于这块土地的合理开发已经搁置了14年，始终在取得土地使用法许可的过程中。不过，令人惊叹的是，土地上有8幢房子和一些休闲设施都处于不同程度的完工阶段，是已经获得批准的32幢房子中的一部分。互助储蓄计划在各个方面都把这个项目做到一流，尤其是景观设施更会非常特别。”

　　用今天的标准来看，这块地，在报表中记录为200万美元，的确物有所值。实际上，查理和南希现在经常去度周末的那幢房子所在的两个地块也花了210万美元。

　　布思相信芒格对行政要求的回应是很有创意的。“圣巴巴拉的海边牧场项目做得很漂亮。那块地受限于太多条款，他一定要有想象力才能解决这个问题，他成功突围了。”

　　虽然芒格山庄有很多卖点，销售情况却欠佳，很多买家还都是芒格自己的朋友和同事。居民名单看起来就像是芒格以前的律师事务所的通讯录。

　　布思也在芒格山庄买了房子，不过是饱受威胁后才买的。“我买是因为查理让我日子很难过。其实我根本不需要另一幢房子。”

　　当芒格开始在高风险的房地产开发行业挣自己的第一个100万时，尚未与他见面的沃伦•巴菲特也在奥马哈给自己打基础，为巴菲特合伙事务所累积资产。那时，卡罗尔•安格尔博士参加了巴菲特的夜校投资课程，和丈夫威廉•安格尔一起投资了巴菲特合伙事务所。比尔•安格尔和他弟弟约翰，现在是林肯镇监护人人身保险的执行官，都是查理在密歇根大学的至交好友。他们共同的朋友越来越多，不过各自的轨迹还是没有交错到一起。

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