楼市首次出现板块轮动现象 本轮房价领涨不是北上深

时间：2017-10-04 20:24    来源：卷商中国  

　　十一长假之前，二三线城市又出了一波调控政策。

　　房价能不能跌?我们还不知道。但上海易居房地产研究院近日发布的《全国房地产板块轮动现象研究报告》显示，本轮房地产周期中楼市热度由一线城市传至二线城市，然后近期又传至三线城市，使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象。

　　尤其值得注意的是，本轮楼市周期中房价累计增幅排名首位的并不是一线城市，而是安徽省府合肥，累计涨幅为52%。北京和广州分别以51%和47%的涨幅位列二、三位。

　　合肥房价累计涨幅最大

　　报告显示，由于在本轮房价上涨周期中大部分城市的启动时间为2015年5月份左右，因此以统计局公布的70城房价指数的2015年的基期值为准，截至今年8月，房价累计增幅排名首位的是合肥，涨幅为52%，北京和广州分别以51%和47%的涨幅位列二、三位。值得注意的是，前七名被四大一线城市和属于“楼市四小龙”的合肥、厦门和南京所占据。前二十名中的城市大多为热点一二线城市。

　　其中，70城中只有2个城市房价是负增长的，分别为丹东和锦州，它们的房价累计增幅分别为-1%和-6%，由于丹东和锦州均地处东北，经济增长较为乏力，人口流出现象也较为严重都成为了当地楼市萎靡不振的原因。

　　如果从全国七大板块来看，华东、华南和华北的房价累计增幅排在前3名，分别为20%、19%和15%，而华中和西南分列四、五位，房价累计增幅分别为14%和7%，东北和西北的房价累计增幅则垫底，均不足5%。

　　东北和西北由于经济基础较弱等原因使房价缺少支撑，而华东、华南和华北板块则由于经济和人口等基本面较好，因此房价有较大幅度的上涨。

　　一二三线城市轮动

　　根据国家统计局公布的70城房价指数可以观察到本轮房价领涨城市的变化。本轮房价上涨周期中深圳率先启动，然后带动一线城市领涨全国，随着2016年325政策的发布，一线城市房价快速上涨的态势得到了一定的遏制，以厦门和合肥为代表的楼市四小龙接过了房价领涨的大旗，随后在2016年3季度，无锡和郑州又取而代之，成为了全国领涨的城市，之后全国城市多点开花，武汉、长沙等热点二线城市的房价快速上涨，在2017年2季度，更多的三线城市如北海、无锡和蚌埠等加入了楼市火爆的行列。

　　从以上房价领涨城市的变化可以看出，楼市热度由一线城市传至二线城市，然后近期又传至三线城市，这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象。

　　对此，易居研究院研究员赖勤表示，2015年以来，全国楼市出现了罕见的板块轮动现象，不同区域的市场表现严重分化，楼市热度在板块之间轮动。目前大多数仍在轮动的区域为市场较弱且启动时间较晚的板块，因此，本轮周期中板块轮动的上半场已过，进入到了下半场。

　　根据板块轮动理论，板块轮动中涨得多和涨得早的板块会更早下行，据此对未来轮跌板块进行预测，一二三线城市会依次下跌;华北先跌，华南、华东、华中和西南随后，东北和西北最后;东部和中部先跌，西部和东北随后;京津冀先跌，长三角随后，珠三角最后。

　　一线城市有望率先回调

　　报告显示，对不同城市，以最近几个月房价开始下跌的时间为起点，截止到统计局最新公布的8月份的70城房价数据来看，北京处于领跌的位置，累计跌幅达到了3.6%，考虑到这是由房价指数计算得到的，而房价指数相对来说更加平缓，实际跌幅可能会更大。与北京毗邻且同处京津冀的天津累计跌幅排在第二位，跌幅为2.7%，而同为楼市四小龙的厦门和合肥的累计跌幅排在三、四位，分别为2.1%和1.7%。

　　值得注意的是，不光是热点一二线城市出现了降温，三线城市中的宜昌和韶关也出现了房价下跌。总的来说，本轮楼市周期中房价上涨较快和上涨较早的城市更早出现回调，这也是板块轮动的一大特征。

　　从区域的角度来看，目前三类城市中只有一线城市出现了下跌，累计跌幅为0.7%。七大板块中华北率先出现了下跌，目前累计跌幅为0.5%，主要是受到北京和天津楼市降温的影响。

　　对于接下来楼市价格的趋势，赖勤认为，总体来看，楼市率先启动的区域房价已经略显颓势，市场热度已经在所有板块中进行了传导，目前大多数仍在轮动的区域为市场较弱且启动时间较晚的板块。因此，本轮周期中板块轮动的上半场已过，进入到了下半场，当所有板块都轮动完且均出现回调，本轮房地产的牛市也就宣告结束。

　　根据板块轮动理论，板块轮动中涨得多和涨得早的板块会更早下行，据此对未来轮跌板块进行预测，一二三线城市会依次下跌;华北先跌，华南、华东、华中和西南随后，东北和西北最后;东部和中部先跌，西部和东北随后;京津冀先跌，长三角随后，珠三角最后。

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