上半年热点地区房价委顿 下半年住房租赁要发威

时间：2017-07-23 13:40    来源：证券时报  

　　尽管去年以北京“9·30”新政为首的新一轮全国范围楼市调控取得了一定效果，但市场的短暂冷却并没有吓退今年楼市的火热成交，尤其是在今年春节过后，以北京为代表的热点城市房价再攀新高。在此背景下，监管层对于任性上涨的房地产市场再度挥下调控重拳。

　　1 出新招：调控祭出组合拳 促进住房回归居住属性

　　从去年的“9·30”新政到今年的“3·17”新政，以北京为首的调控热潮正在席卷全国。从各地调控手段来看，仍以约束信贷和购房资格为主，与此同时，在创新性地加入“限商”与“限售”两种手段后，楼市调控正式进入“五限时代”。

　　1.1 3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。

　　1.2 3月22日，北京市住建委会同北京市规划国土委发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》规定，“过道”将在不动产权证附记栏中予以记载，旨在遏制“过道学区房”;紧接着第二天，北京市规划国土委等部门公开表示，不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”。

　　1.3 3月24日，厦门市发布楼市调控新举措，新政规定厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房;通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年;新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　1.4 5月3日，上海市发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售。

　　1.5 5月中旬，河北省政府办公厅印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》提出，外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。

　　1.6 6月3日廊坊市出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》提出，要把房价稳定在2016年10月份水平。

　　此轮房地产市场调控自“317”以来，基本将所有市场化住房都纳入到限购范围，使商品住房限购政策得到进一步完善。与此同时，多维度的政策组合拳，不仅招招剑指投资投机炒房，让投资客再无政策漏洞可钻，同时，也在促进住房回归居住属性。

　　2 收信贷：全面加码信贷调控 围堵离婚买房漏洞

　　始于2016年的这一轮楼市爆发，一方面与人口流动导致一线城市供求关系紧张有关，另一方面，信贷政策加杠杆的刺激同样释放大量需求。因而这一轮调控除了在限购资格上予以收紧外，信贷政策的收紧同样必不可少。

　　2.1 人民银行南京分行与江苏银监局3月16日联合下发通知，调整南京市非主城区(高淳、溧水、六合三区)住房信贷政策，拥有2套以上住房的居民家庭在郊区买房也将被限贷甚至停贷。

　　2.2 3月17日，北京市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，认房又认贷的同时，将购买普通自住房的首付款比例提高至不低于60%，非普通自住宅首付款比例提高至不低于80%，同时，要求暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

　　2.3 3月24日，央行等部门联合出台《关于北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，明确离婚1年内申请房贷按二套房执行。

　　2.4 4月5日，河北廊坊市对文安县辖区实行限购，要求非本地户籍居民家庭须自申请购房之日起前2年内在文安县累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)，限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。

　　除实行差别化信贷政策外，贷款利率的上调也进一步加大了购房者的购房成本和压力。以北京为例，今年上半年银行对于商贷首套与二套房，不仅取消了利率折扣优惠，且二套房利率还出现了上浮。据悉，自5月份开始，二套房的贷款利率基本上都是基准利率再上浮20%。

　　3 效应显：楼市降温明显 热点城市房价持续下滑

　　作为房地产传统销售中的黄金月份，3月份不仅数据冷却，并且在全国因地制宜、因城施策等调控政策作用下，这一冷清态势一直被延续，一线城市及热点二线城市房价，自此之后全面回落。

　　3.1 上半年，北京市完成房地产开发投资1563.8亿元，同比下降6.4%;全市商品房新开工面积为997.1万平方米，同比下降25%;全市商品房销售面积为427.4万平方米，同比下降35%。统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一线城市新建商品住宅价格环跌2.8%;二线城市新建商品住宅价格环跌1.0%;三线城市新建商品住宅价格环增0.4%。(详见图1)

　　3.2 上半年，上海市房地产开发投资1753.81亿元，比去年同期增长4.1%;商品房新开工面积1206.82万平方米，增长10.3%;商品房销售面积712.51万平方米，下降40.6%。

　　3.3 7月18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

　　整体来看，一二线热点城市房价基本被全面控制，过去涨幅较快的热点城市，近来已成为价格下调的主力。在各类调控政策的约束下，热点城市房地产市场降温明显。

　　4 展未来：新房供应在路上 租赁市场发展迎春天

　　上半年，在楼市“限”字当头的背景下，各地主要是在需求端进行调控。如今，在需求端调控效果逐渐显现之际，以增加土地供应和发展租赁市场为主的供给端调控正在逐步展开。

　　4.1 北京楼市未来5年规划内，将有150万套住房涌入北京房地产市场。

　　4.2 上海在“十三五”期间，计划新增住房供应约170万套。

　　4.3 深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》提出，今年计划新增安排建设商品住房8万套。

　　4.4 7月4日，上海国土局发布两宗土地出让的公告，要求竞得人须100%自持70年。意味着这两宗土地所开发的物业，只能用于出租，而不得出售。

　　4.5 7月18日， 广州市政府印发《关于广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　4.6 7月20日，住房和城乡建设部会同国家发改委、财政部、国土资源部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

　　与需求端调控相比，楼市供给端的调控可持续性更长，同时有助于培养一个更加成熟的房地产市场，真正实现租售并举。作为房地产长效机制中的一个重要举措，随着租赁市场的发展壮大，短期来看，能在一定程度上扭转市场中对于房价继续上涨的预期，长期来看，有利于市场平稳健康发展。(见习记者 杜雨萌)

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