4张图看清为何中国房价高：不是人口多 是城市小

时间：2016-04-03 21:32    来源：东方财富网  

　　在二三四线城市楼市去库存的背景下，一线城市原本已高不可攀的房价再度猛涨。为了抑制楼市非理性过热，上海、武汉、南京和深圳先后于3月25日出台了楼市调控政策。其中，上海更是出台了被称为“史上最严”的楼市调控政策。

　　

 

　　上海房价今年头两个月涨幅接近20%，排名全国第二，仅次于深圳。要知道，上海房价已经非常高了。2016年2月上海静安区平均房价为67149元每平方米，房价收入比则高达42.3。北京和深圳两地，无论是房价还是房价收入比，同上海均相差无几。

　　北上深是中国的一线城市，从绝对价格上来看，这些城市房价与纽约、东京等国际一线城市相差无几;从相对价格上来看，这些城市超过30、甚至是40的房价收入比数据，则将纽约、东京等国际一线城市远远的甩在后面。

　　为什么北京、上海和深圳这些中国一线城市，能以(相对纽约、东京等国际一线城市)如此低的居民收入，支撑如此高的房价呢?

　　为什么中国一线城市的房价如此之高

　　房价受多种因素影响，包括货币政策、居民收入、经济前景、人口规模、文化传统等多种因素。但在讨论中国一线城市房价时，最重要、也是最常被忽视的一个因素，则是供需关系。北京、上海房价之所以如此之贵，十分重要的一个原因就是供应不足。

　　过去十几年，各地政府为了吸引制造企业投资，纷纷提供大量低价的工业用地来招商引资;另一方面，中央政府又三令五申保护18亿亩的耕地红线。结果是，中国只有0.89%的土地用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，而在美国这一比例分别为2.7%和1.4%，在日本则是5%和3%。

　　

 

　　具体到北京市和上海市，市辖区城市建设用地占总土地面积分别仅为11.7%和16%，远远低于纽约市和东京都的52.6%和60%;居住用地占全部建设用地的面积则分别仅为28.4%和36%，同样远远低于纽约市和东京都的43.8%和60.2%。

　　

 

　　很显然，即使是郊区，京沪寸土寸金的土地上，也不大适合种植庄稼。原本应该盖成供居民居住的房子的土地，被用作他途(或者闲置)，人为加剧了住房供应的紧张局面。

　　不是人口太多，而是城市太小

　　如果京沪继续增加土地供应，人口规模继续扩大，在很多人看来，京沪包括拥堵等在内的“大城市病”岂不会更严重。但其实，京沪这些大城市，并没有人们想象的那么“大”。

　　根据 2015 年世界城市统计数据，中国三个最大的都市区上海、北京、广州-佛山的建成区面积在全球分列12、13和15位，不仅低于纽约、东京-横滨，而且还低于莫斯科、休斯顿、名古屋这样的都市区。除此之外，中国目前仅有天津的建成区面积高于2,000平方公里。

　　目前，中国经济和人口的聚集度都不足。根据联合国最新的统计分析，中国仅有11%人口生活在大城市(人口高于500万的城市)，不仅远低于同样地广人多的美国(21%)，以及还低于许多发展水平落后于中国的国家，例如马来西亚(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰国(13%)和菲律宾(13%)等。

　　随着中国经济的进一步发展，无论是经济还是人口，都将进一步向城市、尤其是北上广这样的大城市集中。

　　

 

　　北上广需要变的更大一些。

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