泰禾集团5.4倍杠杆疯狂扩张 负债近1400亿资金压力大

时间：2017-10-28 12:23    来源：时间财经  

　　

 

　　泰禾集团董事长黄其森

　　近日，房地产上市公司泰禾集团再发收购公告称，全资子公司泰禾锦润以3.12亿元受让句容翔峰置业100%股权，同时以5913.3万元受让中加置业100%股权。这是泰禾集团10月份的第五次并购。

　　今年以来，泰禾集团共进行43场并购，耗资超483亿;新增11个地产项目，耗资超54亿元。

　　疯狂的并购背后是泰禾集团负债规模的急剧攀升，中报数据显示，截止上半年末，泰禾集团净资产为228.5亿元，负债高达1390.6亿元，资产负债率达85.89%，财务杠杆比率达5.41倍。

　　泰禾集团涉及地产、金融、文化、健康等多领域板块。10月18日，公司公告称，拟在未来12个月内出售所持东兴证券全部3400万股股份，占其总股本的1.23%，按10月25日收盘价计，此部分股份市值5.91亿元。对于清仓减持东兴证券，泰禾集团表示是“根据公司整体发展战略安排”。

　　在房地产调控持续，楼市降温的当下，房地产业正进行新一轮洗牌。对此，也有不少投资者质疑泰禾集团激进扩张后的债务风险，还债能力。

　　北京时间财经就公司土地储备、负债、资金链、金融布局等情况欲采访泰禾集团，多次拨打其董秘办公室电话均无人接听。

　　年内43场并购 耗资近500亿

　　大量布局二线城市

　　泰禾集团主要从事住宅地产和商业地产的开发。以泰禾“院子”、“大院”系列为核心品牌的高端住宅地产产品,以“泰场”“泰禾新天地”“中央广场”为核心品牌的商业地产产品,在全国具有一定的品牌影响力。

　　今年上半年，泰禾集团实现营业收入89.3亿元，归属净利润9.2亿元。

　　今年以来，泰禾集团共进行43场并购，耗资超483亿;新增11个地产项目，耗资超54亿元。

　　此次通过收购方式落子苏南句容，泰禾集团延续了其以往拿地的风格。更重要的是，泰禾集团近两个月“借道”并购储备土地的脚步一刻都未曾停止。

　　10月21日，泰禾集团发布公告称，公司全资子公司南京泰禾锦鸿置业有限公司(简称“南京泰禾”)以6.25亿元受让句容濠峰置业有限公司(简称“濠峰置业”)49%股权。

　　10月18日，泰禾集团发布公告称，其全资下属公司杭州锦鸿置业有限公司(下称“锦鸿置业”)拟7.93亿元受让临安同人置业有限公司(下称“同人置业”)49%股权。

　　10月11日，泰禾集团发布公告宣布，子公司天津泰禾和福建凯瑞特以约11.9亿元的总价分别收购位于天津、南京的两个住宅项目，总计扩充土地储备66.54万平方米。

　　10月9日，泰禾集团子公司苏州锦润置业以21.8亿元竞得江苏东恒海鑫置业有限公司(以下简称东恒海鑫)100%股权及7.13亿元债权。这也是泰禾集团首次进入昆山市场。

　　同日，泰禾集团另一子公司广州增城区泰禾嘉鑫置业有限公司以2.28亿收购信威置业100%股权，获取肇庆七星岩旅游区商住地。

　　9月14日，泰禾集团子公司江苏泰禾锦城置业有限公司(下称“锦城置业”)拟31.79亿元，受让江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司100%股权，同时向沃得宝华提供6.24亿元股东借款，专项用于沃得宝华偿还原股东等的相关债务。沃得宝华主要资产为位于江苏省句容市下蜀镇及宝华镇内鹿山水库附近13幅地块国有用地使用权，总面积48.2万平方米。

　　上述并购拿地仅是泰禾集团众多土地储备项目的一部分，根据泰禾集团2017年半年报显示，2017年上半年公司新增项目11个，新增土地储备304.54万平方米，计容建筑面积为560.03万平方米，其中有10个项目通过并购取得，拿地集中在郑州、福州、合肥等热点二线城市。

　　报告期内，泰禾集团新增合并子公司数量为70家，其中60家皆为地产、建筑领域，投资活动产生的现金流量净额为-129.21亿元。

　　负债超千亿 上半年利息支出或超38亿

　　融资渠道受限 资金压力加大

　　泰禾集团如此大规模的攻城略地，也使得其负债逐年升高。

　　中报数据显示，截止上半年末，泰禾集团的净资产为228.5亿元，负债高达1390.6亿元，负债率达85.89%，财务杠杆比率达5.41倍。

　　此外，泰禾集团还在今年9月发布公告称，截止2017年8月31日，泰禾集团借款余额为1125.54亿元，累计新增借款372.28亿元，占2016年末净资产的比例为171%。新增借款包括：银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等。

　　随着近年来房地产调控政策的相继出台，泰禾集团的房屋销售也带来了不利影响。据悉，泰禾集团存货占流动资产近80%，存货的周转率逐渐降低，这则说明公司周转能力越来越差。 更为重要的是，泰禾集团近年来的销售毛利率呈现抛物线下滑。

　　半年报显示，2016年末，泰禾集团流动比率为2.48，2017年上半年为2.31，小幅下降，说明偿债能力下降。

　　除此之外，根据泰禾集团财报显示，近年来其经营活动产生的现金流量净额”一直为负数，这也意味着，其对外部融资有着一定的依赖性，而应收账款周转率亦在逐年下滑，使得其陷入借新还旧的魔咒。

　　泰禾集团激进的经营战略，使得其资金链压力增加，从其发布的公告中也能窥见一二。9月6日，泰禾集团发布公告称，拟发行不超过26亿元公司债券，本期公司债券发行所募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务。不过该方式的融资成本却迎来了小幅上升。

　　而泰禾集团较为依赖的股权质押融资的方式，也随着上交所等部门发布的《股票质押式回购交易及登记结算业务办法(2017年征求意见稿)》(简称"征求意见稿")终结。只因该征求意见稿规定，单只股票的整体质押比例不得超过50%。

　　根据泰禾集团9月6日的公告，泰禾集团大股东泰禾投资累计质押的股份数为5.72亿股，占泰禾集团总股本的45.93%。

　　同时，叶荔女士持有泰禾集团股份1.5亿股，占公司总股本的12.05%，叶荔女士将这些股票全数质押。

　　据此，泰禾集团两大股东所质押的股票数占公司总股本数的57.98%，已超过监管红线。

　　9月15日，泰禾集团再发公告，通过解除部分质押，大股东泰禾投资股票质押比率微降至45.14%，不过加上叶荔女士质押数，依然超过红线。

　　此外，根据公告截至目前，泰禾集团实际控制人泰禾投资及叶荔的股票质押率分别为95%与100%。泰禾集团若想仍用股权质押进行融资，这一渠道亦被堵死。

　　除了发行公司债、股权质押这两种融资方式外，泰禾集团还有银行授信这一方式。据悉，截止2017年上半年泰禾集团已获得银行授信总额为775.35亿元，已使用银行授信为295.93亿元，偿还银行贷款约为14亿元。

　　针对负债上升及股权质押受限等问题，北京时间财经致电了泰禾集团董秘办公室，不过截至发稿未收到回复。

　　而半年报显示，今年上半年，泰禾集团因偿还债务支付的现金达299亿元，分配股利、利润或偿付利息支付的现金达39.5亿元。

　　在分配股利、利润方面，今年6月3日，泰禾集团实施了10股派1元的分红派息方案，分红金额约1.24亿元。由此测算，上半年泰禾集团的利息支出或超过了38亿元。

　　大范围布局金融

　　抛售东兴证券缓解资金压力?

　　“不懂金融的人搞不好房地产”，这句话是泰禾集团董事长黄其森的代表性观点。泰禾集团涉足金融领域已有7年时间，但大举布局是从2015年开始的。

　　早在2010年，泰禾集团就从资本市场上寻求金融领域布局，其先后战略投资福建海峡银行、福州农商银行、东兴证券。

　　不过，近日泰禾集团发布公告称，公司拟在未来12个月内出售所持东兴证券全部3400万股股份，占其总股本的1.23%。按10月25日收盘价计，此部分股份市值约5.91亿元。

　　2015年，泰禾集团开启金融领域布局模式。

　　2015年5月23日，泰禾集团联合福建能源集团、阳光城集团等其他9家福建当地企业，欲成立海峡人寿，该保险公司主要经营人身险。不过结果令人失望，海峡人寿未能如愿拿到牌照。

　　随后，泰禾集团转战银行领域。2016年9月20日，泰禾集团旗下子公司福建中维房地产公司作为发起人，联合永辉超市、阳光控股等其他10家福建当地大型民企，欲成立福建华通银行。

　　然而，该计划依旧胎死腹中。仅一个多月之后，泰禾集团退出了发起成立福建华通银行的事宜。

　　在外部金融领域布局屡遭遇挫折的同时，黄其森也在打造内部金融板块，毕竟与其他大型房企相比，泰禾集团缺乏低成本的融资渠道，此举也有降低泰禾集团融资成本的目的。

　　2015年5月29日，泰禾集团与控股股东泰禾投资投入现金10亿元发起成立泰禾金控(平潭)集团有限公司(下称泰禾金控)，泰禾集团占股80%，泰禾投资占股20%。

　　2015年12月9日，泰禾集团再次出资4.75亿元，泰禾投资再次出资10.25亿元，泰禾金控的注册资本从10亿增加到25亿元。此次增资之后，上市公司泰禾集团占股51%，泰禾投资占比49%。

　　成立不久之后，泰禾金控分别设立了上海懿禾资产管理有限公司(持股100%)、上海禾苗股权投资基金管理有限公司(持股90%)，注册资本分别为3000万元、1000万元。2016年三季度，泰禾金控还在在二级市场成功买入天房发展1.64%股权。

　　在2016年11月，泰禾金控宣布出资2亿元参与“华能信托路聚鑫6号集合资金信托计划”，不过业绩平平。

　　瑞华会计师事务所对泰禾金控2017年1—4月作为的审计报告显示，泰禾金控2015年的净利润为-113.4万元。2016年扭亏为盈，净利润为969.446万元;但2017年1-4月的净利润则仅为4.3799万元。 

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