万科:伦敦处住房危机时代非中国投资客海外首选

时间：2016-05-02 22:26 来源：21世纪经济报道

　　4月29日，中国最大的开发商万科在北京举办了一场名为“北京遇上伦敦”的万科伦敦stage项目发布会。伦敦是继中国香港、美国、新加坡后，万科在布局的第四个海外市场。

　　21世纪经济报道记者从万科内部独家获悉了一份有关“伦敦房地产市场分析”的英文报告。在这份报告中，万科以一个中国开发商的视角分析了伦敦房产的投资价值。

　　按照中国开发商的房地产投资逻辑，伦敦正处于住房危机时期。最大的表现特征是：供应量很少，但需求增长旺盛。

　　根据地产代理机构莱坊发布的数据，过去12个月，伦敦房价上涨速度达到4%，交易量上涨幅度达到27.4%。

　　万科报告：

　　伦敦处于住房危机时期

　　每一个市场经济背后的逻辑都是相通的。国际化大都市伦敦更是如此。

　　根据21世纪经济报道记者独家获得的内部调研报告，万科通过对供应量、需求量二者之间可变化因素以及就业人数增长情况等方面的分析，揭示了伦敦房地产市场的现状。

　　按照万科的调研报告，伦敦正处于住房需求量大，但供应量明显不足时段。调研数据显示，伦敦每年的住房需求大约在4.9万套-6.2万套之间。而据可估算的数字，未来五年，伦敦平均每年房屋供应量大约3.2万套。

　　作为年销售额已经突破2000亿元的世界最大的房产开发商，万科的市场调研数据无疑具备较大可参考性。据万科提供的数据，2014年，伦敦新建住房供应量为2.8万套，2015年伦敦新建住房供应量为2.46万套。也就是说，在过去20年间，伦敦房地产市场供给远小于市场需求。

　　判断一个城市的房产投资价值不仅要看供应量的变数，城市人口未来增长趋势也至关重要。2015年，伦敦人口达到860万。而据万科保守估算，2035年，伦敦人口预计可以超过1000万。因此，万科的结论是，伦敦很明显在住房供应方面没有满足人口增长的需求，因此，伦敦房地产市场将处于长期性供应不足状态。

　　影响一个城市房地产发展的另一个重要变量是就业人数。万科的报告指出，2009年，伦敦经济就开始步入快速发展时期，现在正迎来经济繁荣期。目前，伦敦就业增长率是14%。而如果住房问题得到解决，还可以支持伦敦经济继续增长。

　　如果搜索伦敦关键字，排行最多的是被称之为房奴之最的租金。调查显示，去年伦敦房租均价已相当于当地人月收入的80%。如此一来，伦敦市民交完房租连温饱都难担负，更别提在伦敦买房。英国国家统计局上月公布的数据显示，2015年10月伦敦房价居英国之首，为53.1万英镑，英国全国房屋均价则为28.7万英镑。然而，伦敦人若对买房望而却步转而选择租房，便会发现这也不轻松。英国房地产中介做的民调显示，5000名受访伦敦租户之中，有1/3的受访者准备将一半月薪用于租房。

　　万科也抛出一个国际化大都市租金排行榜。这一排行榜显示，居民花在租房上的钱，纽约最高，香港第二，伦敦排在第三。

　　当然，租金之最可能还存在争议。英国非盈利机构全球城市商业联盟近日发布的调查报告显示，全球房租负担最重的城市，既非伦敦，也不是纽约，甚至不是全球最昂贵的房地产市场香港。全球房租负担最重的城市是北京，其租金成本达到了平均工资的123%。

　　但这无碍万科得出一个结论：伦敦房地产市场投资机遇是巨大的。

　　伦敦并非中国投资客海外首选城市

　　尽管伦敦如此具有投资价值，中国近年也兴起海外置业投资热潮，但伦敦并不是最热门的城市。

　　北京每年会举办春季和秋季房展会。近年来，房展会最大的特点是，北京项目成为配角，海外项目反而成为主角。根据北京四季房展会组委会向21世纪经济报道记者提供的数据，刚刚结束的春季房展会海外项目有320个，参展数量远超国内项目。但伦敦却不是热门。

　　北京四季房展组委会一位负责人告诉21世纪经济报道记者，“英国的参展商一直都不是很多，伦敦不算是热门投资地，主要是伦敦房价过高。”

　　另一家进驻伦敦的中国大型地产开发商称，伦敦不是中国有钱人的首选。中国一般有钱人的首选城市是美国纽约旧金山、澳大利亚悉尼、加拿大温哥华等。而选择在伦敦投资的中国买家一般是知名大公司高管或者创业者。整体投资门槛要远高于其他国家。

　　“波士顿、西雅图等城市，总价两三百万就可以购置一套房产;洛杉矶、纽约的公寓一般是500万元;加拿大则更加便宜，一两百万就可以买一套。而伦敦则需要上千万。”该人士称。

　　链家地产英国业务部总监申强从事海外房产中介近五年，之前就职于英国企业一直往来于中国和英国之间。他也观察到，中国投资客普遍不能接受伦敦动辄单价在10万元/平方米(人民币)的房价。另外，他告诉21世纪经济报道记者，大多数购房者在伦敦投资买房都需要贷款，而伦敦的银行需要查看在国内的税收证明和收入证明。这是很多中国有钱人不能提供的一项证明。此外，申强认为，无法技术移民，也是伦敦无法成为中国人海外置业热门城市的一个重要因素。

　　链家地产英国部成立于2015年3月份。自去年开始，该部门平均每个月成交的伦敦房产套数在15套左右。这在中国海外置业热潮中，是一个非常小的数字。

　　不过，全球超高净值人群对于伦敦的关注却是最高。

　　房产中介机构莱坊提供的数据显示，伦敦已经连续两年超越纽约成为超高净值人群更关注的城市。纽约居住的超高净值人群是5600位，伦敦为4900位。但伦敦的地理位置可以令16000位通过两个小时飞行就可以到达，但纽约只有8300位。

　　如果回归到中国投资客，绿地海外事业部一位负责人称，一般投资伦敦的人群属于经济实力相当丰厚，并具有海外战略布局意识的人。另外，他们通常对海外全球经济了解认知程度较高。或者自己的子女有教育需求，需要“以房养学”。

　　“类似于财富突然爆发的中国投资客，他们的首选地不是伦敦，而是美国的城市。”该人士直白地表示。

　　世邦魏理仕提供的数据则显示，亚洲投资者对于伦敦的关注度活跃度也不如其他国际城市。2015年中国跨国房地产投资达176亿美元，位列全球第二，同比增长41%。新加坡以196亿美元的投资额排名第一。跨国投资扩展到更多的门户城市。伦敦仍是2015年亚洲投资者首选门户城市，但其吸引投资额所占总投资额比例已从2014年的17%下降至13%。其他主要门户城市，如纽约、悉尼、上海和香港吸引投资增幅显著。值得一提的是，上海所获投资占比由2014年的3%上升至7%，排名亚洲第一、全球第四。(编辑李艳霞)

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