万达轻资产转型或为闯关IPO铺路

时间：2017-07-11 09:16    来源：长江商报  

　　

 

　　

      长江商报消息76家酒店和13个文旅项目作价632亿甩卖给融创

　　□本报记者 沈右荣

　　以商业地产发家的万达集团决定不玩地产了。

　　昨日，万达与融创中国签约，王健林将旗下的13个文旅项目和76家酒店以632亿元的价格全部卖给了融创，一时震动商界。

　　有券商人士表示，上月下旬，万达爆发“股债双杀”，股价大幅下跌，此次出让资产收回资金或为降低资产负债率。

　　实际上，长江商报记者查询发现，万达最倚重的万达商业2016年年报显示，其资产负债率为70.61%，持平地产业平均水平。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长董登新向长江商报记者表示，从万达带有附带输出品牌协议的产权出售看，万达此次甩卖是真正地实施轻资产转型。在其看来，除了回笼资金进行新业务布局外，也有为闯关A股IPO铺路之意。

　　签约仅6天的项目也卖了

　　万达正在开始“卖卖卖”模式。

　　昨日上午，万达商业与融创中国联合发布重大公告，万达以631.7亿元的价格将13个文化旅游城项目及76个酒店转让给融创。其中，文旅项目295.75亿元、酒店335.95亿元。

　　长江商报记者发现，上述资产中，部分资产是万达签约不久的项目。如昆明万达文旅项目，7月4日签约，才过6天时间。公开信息显示，该项目是昆明市重点工程，既是昆明万达文化旅游项目又是草海片区保护治理工程的配套项目，万达计划投资300亿元，2019年年底开业。

　　其实，不仅是刚签约的昆明项目，东北地区唯一的万达城黑龙江的哈尔滨万达城也在此次被卖了。该项目是万达的第六个重大文化旅游项目，项目投资200亿元，今年6月30日才开业。

　　刚刚签约和开业的重大工程项目就这么被卖了，是否会影响后续项目落定及经营?长江商报记者发现，与一般的资产转让不同的是，万达此次出让资产附带有条件，即万达只出让产权，项目经营仍由万达进行。

　　协议显示，文旅项目维持“四个不变”，即品牌、规划内容、项目建设、运营管理等均不变，而酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。

　　这意味着上述项目的后续进展至少短期内不受影响。

　　值得关注的是，万达此次出售的全部是优质资产，公告称，“万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款”，这似乎意味着出售价格便宜到“成本价”。

　　对此，地产人士称，表面上看融创捡了个大便宜，但实际上，13个文旅项目每个都有至少30%的贷款，融创也将面临不小的资金压力。

　　针对万达的大手笔甩卖，董登新认为，万达是在进行实质性轻资产转型。而实际上，早在2015年，万达掌门人王健林就提出轻资产转型，减少地产比重。

　　万达集团官网显示，除了A股公司万达电影外，还有万达商业、文化、网络、金融等四大板块产业。

　　资产负债率或下降6个百分点

　　大手笔出让资产回笼资金，将较大幅度改善万达的负债率。

　　王健林曾表示，万达确实有4000多亿元的负债，但这是万达商业的，相较6000多亿元的资产而言，远未到资不抵债地步。

　　那么，万达的负债情况究竟如何呢?

　　万达商业今年一季报显示，总资产7712.64亿元，5446.03亿元，资产负债率为70.61%，较去年底的70.26%略有上升。这一负债水平与地产业平均水平相差不大。

　　在财务结构上，万达负债结构有所改善。2016年年报显示，万达商业地产已经发行的公司债券共8笔，合计350亿元。其中，两笔2020年到期，合计100亿元，6笔2021年到期，合计250亿元。去年底，万达商业账面现金1002亿元，负债5278亿元，其中，短期借款为12亿元，一年内到期的非流动性负债达233亿元;长期借款和应付债券分别为1183亿元和817亿元。

　　此外，去年万达通过上述增加低成本债券、中期票据等筹资方式，使得短期借款同比减少22.78%。

　　昨日，王健林还公开表示，此次交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。

　　长江商报记者初步计算发现，如果万达商业上述负债水平不变，此次资产出售，将使得万达商业的资产负债率直接下降6.19个百分点，财务状况更为稳健。

　　值得关注的是，根据7月6日万达集团发布的半年报，其总资产8826.4亿元，同比增加19.8%，旗下的万达商业、万达文化、万达网络科技以及万达金融等各项指标完成率均达到100%以上，以及10%以上的同比增长率。

　　处置地产或为IPO扫清障碍

　　地产大佬抛售地产，或为扫清IPO障碍。

　　公开信息显示，近年来，王健林多次宣布去地产化，在今年初的万达年会上，其称在2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。业界对此解读为，除了万达城的配套外，万达商业将逐渐从地产开发行业退出。

　　今年半年报显示，万达商业735亿元营业收入中，地产业务收入563.4亿元，同比增加11.3%，增幅明显放缓。相反，租金收入116.9亿元，同比增长34.3%，租金收缴率达100%。

　　此外，在变卖重资产的同时，万达在轻资产方面做加法。今年上半年，新增万达广场26个，通过投资类和合作类进行，全部为轻资产。

　　根据王健林此前的说法，万达未来的发展方向为影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等，也全都为轻资产型。

　　除了集团转型外，王健林大规模打包出售资产，或与万达商业回归A股密切相关。

　　其实，万达登陆A股一直是王健林的梦想。

　　公开信息显示，2005年，万达集团第一次赴港红筹上市，却因国家部委联合下发的“171号文”而夭折。2007年，万达集团抛出回归A股IPO计划，却遇上2008年楼市调控而腰斩。2009年，万达集团重拾信心折回H股上市，又因定价分歧流产。2012年，万达集团回A股计划再度折戟于重拳下的楼市新政。

　　直到2014年圣诞节前夕，万达商业才在H股登场。

　　不过，在港股市场上，6.67倍的市盈率，不到2400亿港元的市值，王健林似乎并不满意，决定还是回归A股。去年初，万达商业启动私有化。不过，中概股回归的监管较严，市场曾传万达借壳的几次绯闻均未成为现实。如今，在IPO提速的情况下，万达决定直接IPO，目前的进程是“已反馈”。

　　“目前来看，A股IPO的闸门尚未对房企开启。”董登新认为，万达要想闯关成功，如同其正在做的一样，去掉地产属性。

　　长江商报记者梳理发现，近几年，A股尚无一家房企闯关IPO成功。

　　值得关注的是，此前有消息称，万达私有化时曾承诺2018年9月前登陆A股，否则将向私募投资者，以每年8%—10%的代价回购股权。

　　向融创转让资产能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。

　　交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

　　——融创中国董事会主席孙宏斌

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