高端专访|李宏:现在是做存量资产的最好时机

时间：2016-11-01 00:10    来源：和讯网  

　　李宏，保险资金投资不动产的第一代投资人。她曾在4年时间里，做成第一单保险资金投资不动产债权计划，第一单投资不动产股权产品，把基础设施及不动产投资的规模从几十亿做到了千亿规模。现在她是嘉丰达资产管理有限公司合伙人。因为她认为资产管理人的角色更有挑战，更有技术含量。

　　她专业、专注，不像男性资产管理者那样求规模，求做大。“我希望嘉丰达成为基金里面做得最好的之一。我们更强调追求品质，希望做得更扎实和稳健。”嘉丰达资产管理有限公司合伙人李宏在接受和讯房产专访时说。

　　对于目前的市场现状，李宏表示，住宅市场调控对做存量资产的平台而言是利好，因为资金总要有出口。“从现在开始到2017年，是一线城市做存量资产的机会。”李宏说。

　　和讯房产：近几年，房企转型做资产管理渐成趋势，您如何看待房企的这种转型?

　　李宏：过去房企运作普遍采用高杠杆，但经历几轮调控之后，土地资源获取越来越贵，地产公司之间的竞争越来越激烈，保险资金也开始站在房企背后或者自己拿地运作。上市房企每年都有销售额和利润增长的要求，但在现今这种市场情况下，很难实现销售额和利润保持持续高增长。

　　另外，从境外成熟市场的发展方向看，房企转型资产管理是一个趋势。境外的房企占比比较小，地产行业本质是一个金融行业，属于资本密集型产业，在境外主要由房地产基金操作。国外就有很多房地产公司转型为资产管理公司，比较典型的如铁狮门。

　　我认为，未来房企想要生存发展，向资管的方向走是个非常好的方向，这是一个趋势。这个趋势不太可能退回，就看谁下的决心大，谁就能成功。

　　和讯房产：房企在转型资产管理公司过程中遇到最大的瓶颈是什么?我们看到，几年前有很多房企成立基金公司，但几年运作下来，并没有看到做得特别有特色，对此，您怎么看?

　　李宏：房企转型资管公司最大的困境是如何站位问题，就是摆脱原来开发商的惯性思维模式，把自己放到一个公允的地位来做。

　　目前，很多房企在与资金方合作中，倾向于资金方的收益是可以锁定的，即使做股权也希望是明股实债，往往把资本当杠杆用。事实上，成熟的资管模式，应该是为投资人找最好的项目，然后把项目做到最好，资管公司要做的事情是把价值最大化，然后把产生的利润分配给投资人，资管则赚取其中的管理费及超额溢价分成。但在实际运作中，开发商转型资管公司之所以费劲，是因为开发商自己没有站在资产管理人这样的第三方来做，没有摆脱把好的项目留给自己做，把不好的项目给投资人这样的惯性思维模式。这就需要房企把自己和投资人放在同样公平的位置上对待。

　　事实上，房企转型做资管的优势在于在操作、运营、管理开发、团队等方面积累了很多经验，这是有一定规模的房企比资管公司占优势的地方。不过，对房企而言，放弃固有思维是最难的，只有放弃才能得到。

　　和讯房产：您如何看待房地产基金市场这几年经历的变化?

　　李宏：在房地产市场暴涨时代，市场涌现出一批基金公司，除了房地产商，还有很多温州(楼盘)老板、山西老板，他们也参与做基金，但实质上，这些基金做的项目通常是给项目放高息债。那个时候，房地产市场好，周转率高，可以支撑这样的高利率。但经过这几年房地产市场的起起伏伏，之前的这类基金，很多做不下去退出了。前两年P2P大量涌现，有些资金则涌到了P2P领域。还有一些基金公司，随着市场变化，也在逐渐做转型。

　　从几年前开始，成熟的机构资金越来越注重资产本身的价值，开始在市场上购买资产。他们也会投权益类项目，看到好的项目更愿意分享股权收益。另外，高净值的个人投资人现在对于好的项目，也愿意分享股权收益。大的机构资金和高净值客户在投资现在更多会从资产配置的角度会投资一些策略型的基金，例如基金投资一定比例的核心型资产、价值增值型资产和机会型资产。

　　和讯房产：作为主要专注于以私募股权基金方式运作产业园的资产管理公司，嘉丰达的运作特色是怎样的?

　　李宏：嘉丰达运作基金一开始是从一个比较艰难的角度切入，从股权投资和资产投资的角度出发，发掘项目价值，最终分享价值。我们的主要特色是在资产管理的方面：项目的定位、建设、招商、运营中，会把服务这一端做到极致，帮客户做到没有能力或无暇去做的诸如跟产业打交道的各类证件等事情。另外，我们资产管理做得也非常深入。我们的资产管理团队比较大(投资团队和资产管理团队比例约为1:4)，而且有越来越大的趋势。我们有些资产是做城市更新、做产业园区运营，园区运营的特点是对产业及产业的相关审核有要求，我们帮助挑选适合的产业园区，帮助企业做准入，如果有上市需求，帮助引入投资人等事情，这些方面我们比一般基金做得更充分。

　　和讯房产：目前22个城市重启调控政策，您对近两年的市场如何判断?嘉丰达未来的投资重点会如何侧重?

　　李宏：对于我们这类在一线城市及周边卫星城做存量资产和小城镇建设业务的公司而言，住宅市场调控对我们并非利空，一定程度上是利好，因为资金总要有出口。我认为，从现在开始到2017年，是一线城市做存量资产和一线城市周边卫星城镇建设的窗口期。

　　嘉丰达未来的投资重点还是侧重北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)这3个一线城市及3个一线城市周边的卫星城。近两年，由于实体经济整体发展不好，很多三四线城市的产业园建成却成为空城，这种状况需要一定的时间来消化解决。但目前在一线城市，随着中心城区产业不断疏解，中心城区留下很多需要改造的老旧资产。我们收购这些资产，然后根据区域定位重新做新规划，进行更新改造和运营。经过改造后的项目，区域内资产价格及租金收益都可可以得到较大幅度的提升。这些就是源于专业创造价值。还有一类客户，我们会从他们手里买下资产，然后帮其寻找符合产业政策的其他地方转移入驻。

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