专访张欣：SOHO中国备受关注的三个疑问

时间：2016-01-23 22:20    来源：腾讯财经  

　　2012年8月中旬，在公布了一份并不亮眼的年中业绩报告后，SOHO中国董事长潘石屹同时在官网发布了一段近7分钟的视频，他拿着一支铅笔，独自坐在镜头前向外界郑重宣布，从此往后，这家由其和妻子张欣创立的房地产企业将实行彻底转型，业务由“开发—散售”模式转向“开发—持有”模式。

　　整整3年过去，2015年8月，SOHO中国发布了2015年的中期业绩报告，这半年，SOHO中国实现营业额3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降约94%，这也是这家公司业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

　　过去3年，中国经济最大的机遇和成就莫过于迅速成长起了一批数量庞大的中产阶级，而定位于“为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式”的SOHO中国似乎正在走入一条坡度向下的街道。

　　2016年1月22日，在瑞士的达沃斯小镇上，SOHO中国CEO张欣接受腾讯财经专访，谈及关于SOHO中国转型中备受关注的三个疑问：转型成效如何?公司巨额现金投向哪里?上海与北京两城的扩张与收缩。

　　转型成效

　　在1月22日的专访中，谈及当时转型的初衷，张欣称当时做出的判断是中国经济正在从投资型的经济转向消费型的经济。

　　而具体到SOHO中国的业务，张欣称所谓投资型经济对于房地产来说就是你买一块地盖房子，然后卖出去，这就是投资型的，“而消费型是什么?就是你买了一个地盖起来，你出租，租金收入，这就叫消费型的”。

　　如今看来，这种判断是准确的。2013年，当新一届中国政府上台后，他们希望未来拉动中国经济增长的动力由投资与出口，转变为更多倚仗扩大内需，依靠国内消费。

　　2012年8月，当潘石屹宣布转型时，他提到一个重要的依据是在此前三年，北京与上海市场的办公楼租金经历了连续三年上涨，而这一年北京办公楼租金上涨了73%，上海上涨了18%;而同期办公楼盒商业地产空置率创下历史新低，北京仅有4%，上海则为6.7%。

　　然而，到了2015年上半年期内，北京甲级写字楼的租金保持了仅约2.2%的年增速,在上海,租 金水平则保持约1.4%的年增速。 而同时，SOHO中国在2015年上半年的租金收入为4.39亿元，而潘石屹2012年预计5年后，即2017年公司每年的租金收入为40亿元。

　　对于2015年上半年SOHO中国的业绩大幅度下滑，张欣称“转型意味着卖房子的利润当然比租房子要高很多，所以从利润来讲是大幅度下滑”，但她认为从另一番角度认为是从资产看，SOHO中国的房子是收在自己手上的，房子价值的上升还是体现出来的。

　　公司的巨量现金怎么花?

　　2013年，在中国十八大三中全会召开前，当时政策走向未有定论，由于中国经济中存在的“不确定性”以及经济改革方向的不明朗。潘石屹曾在个人微博表达担忧，他称妻子张欣在思考资金要不要投，该往哪投?

　　彼时，SOHO中国公司持有的现金量92亿元，而到2015年上半年，SOHO中国仍持有97.7亿元现金。 相较国内多数房地产商动辄90%以上的负债，SOHO中国的净负债率亦维持在仅20%左右。

　　对于手中的钱花不花?如何花?张欣在专访中给出的短期方向是“回购公司股票和债权” 张欣对于这一计划基于的原因为“两个脱节”。

　　她认为，SOHO中国目前股价非常低，“因为现在的情况是国内和国外市场有一个脱节”，SOHO中国的股价已由宣布转型前的5.92港元下降到目前的3.26港元。

　　“外资港股的外国投资者对中国的经济不是非常乐观。“所以你可以看到在香港上市的股价都非常非常低，基本上你的资产在香港上市打五折”，张欣说。

　　而另一个“脱节”是，与此同时国内随着降息、降准，“系统里面的钱，市场上的钱是非常多的，所以实际上资产还在上升。应该来讲，你公司的资产上升也体现在股票上，所以刚刚好这块是脱节的”。

　　“所以我们现在的资金很多是拿来回购股票和债券这些”。1月22日，SOHO中国已公告拟以旗下一家全资子公司发行30亿元人民币的境内公司债券。

　　在过去两年内，被SOHO中国寄予厚望的SOHO3Q业务，张欣称在未来两到三年，3Q业务甚至就会比SOHO中国的业务量还大。SOHO3Q预计，到2015年底，北京和上海两地工位将增至10000个，到2017年这一数字将达到100000个，项目也由目前的两个扩展到11个。

　　为什么卖掉上海项目?

　　在2009年8月进入上海到2013年间，SOHO中国在上海曾一度攻城略地，风格凶猛，在4年间，SOHO中国收购了多达12个项目，砸下287亿元，仅在上海长宁区就收购了4个项目。

　　但是，2013年年底，SOHO中国即决定出售其中的三个项目。

　　潘石屹在2014年年底的一次采访中亦曾这样向腾讯财经分析这种决策，他坦承这种决策是弥补SOHO中国在数年前对市场把握的“小小失算”，原本SOHO中国骨子里是相信市场经济，认为相较于政府集中的北京，效率、市场化更高的上海会带来更多的增长空间，“所以我们就进入上海，加大上海的投资”。

　　而后来他发现“权力集中时会带来更大的办公楼需求量”，于是，北京成为更好的选择。潘石屹说，“为什么北京的租金能够起来呢?就发现这个权力还是了不得，就是资金它是朝权力集中的地方去走，所以去年我们做出调整，把上海的项目减持，北京我们就拿了七个项目。”

　　1月22日，张欣接受腾讯财经专访时则认为出售上海项目是因为“不是特别想做住宅，我们还是想做办公”。

　　“因为我们已经自持物业了，这样有不想再销售了，住宅了就是买来再销售。”，而另外一个原因则是“我们在8-1项目上和复星集团有一些纠纷，最后我们达成和解的协议撤出来”

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